绿城中国花了48.05亿，拿下了13.1万元楼板价的徐汇滨江第二排土地。有人说，这下好了，第二排也要17万多元单价了。
我说，你们都低估绿城能力了。从成本推过去，加一点利润，抖抖豁豁造出来的，都算不上高品质住宅。既然没有什么联动价，为什么绿城就不能为徐汇滨江造一个真正的豪宅，让一众联动价下的货色，变成徐汇滨江的第二线项目？
好一点的楼，深圳湾壹号，鹏瑞地产，已经给竖了榜样，奢侈品定价又如何？一句话总结：这把就看绿城的，在价格、产品标准、开发水平上，放个卫星，我们期待。
要看到，城央尤其是内环内的供应量，站在时间长河一方，其实是“历史最后一批”。10年后的新房价，其实由10年后腾挪这方土地的成本为基础，由市场供需决定的。
广深埃菲尔
上海凯旋门
很多人担心上海城央再涨价，就卖不出去，我并不同意。我甚至认为：涨多少，只要有节制，最终都卖得出去。为什么？
现在如果找到愿意投资的开发商，给他一笔钱，让他在中国版图上任意挑一个地方做房地产投资，我预计，上海是少数他们还敢下注的城市。要不然上海也不会拿出与全国很多地方完全背离的数据了。
如果确定把这笔投资款埋在土地里，现在专业理智的人，可能会首选房价首屈一指的上海。你没有看错，上海很贵，但是仍然吸引开发商投资，理由就是四个字：卖得出去。 ☞ 惊奇！楼市已各走各路
千万不要在有买有卖的时候，一群人替买房人瞎操心。什么房价贵啦，房价收入比失调啦，什么大都市人口流失啦......没有这些因素，房价像鹤岗似的，轮到你又怎样呢？
既然上海城央还可以卖，市场规律怎么说来着——好货不愁卖，就该拉高供应需求平衡点，就该拉高上海好房天花板。
不要老是价格价格价格，要看到货色货色货色，广深拿得出来的塔尖住宅，都已经埃菲尔（尖头）兮兮了，上海还在凯旋门（平顶头）兮兮，对头吗？
盈亏平衡点
城央上10万
上海城央有很多数据。比如，大拆大建的黄浦区，预计可以拿出多少个项目，拿出多少套新住宅。比如，杨浦啃下一块块硬骨头，预计可以拿出多少个项目，拿出多少魅力新住宅。再比如，以前叫闸北，现在叫静安的那个区，可以在内环以内，拆掉多少平方米，换来多少平方米......
为什么四个现代化都实现24年了，还有那么多旧改房留到了现在？
我以为很简单的逻辑，就是现在的房价水平，让拆掉旧的盖起新的，可以获得商业回报。如果没有商业回报，就会像过去发生的事情一样——每个区都打算拆掉旧的，甚至早在20-30年前就签署了很多商业协议，但是这些协议根本没有办法执行，因为拆迁的成本注定坐上了飞机，不能完全控制，直到杨浦、闸北新房售价，竟然可卖12、3万单价的时候，黄浦新房可以卖17万+的时候，“城市更新”才更得起来。
牢记，城央的盈亏平衡点，动辄每平米10万，而且还在动态演变中。要便宜房，二手房市场试试运气吧。把新房按住头，让买家可以豪饮的日子，自从绿城举了徐滨这张牌之后，就基本结束了。
2034上海城央房价
提一个有点挑战的问题：10年后上海城央的新房开盘多少钱？你可以拍脑袋，我可以提思路。
第一个思路：千做万做，蚀本的生意没有商人做。所以，那个时候的开发商，不管商人是不是红顶，还是要遵循最基本的市场经济原则吧。算得过来的地块，都在这轮城市更新中带走了，算不过来的地块，也许才有机会延宕到2034年。
第二个思路：如果越拆越硬的骨头，那个时候还在的话，肯定不肯以现在（即那时的10年前）不变价格，给你来一个99.8%同意拆迁，对不对？
第三个思路：如果那时技术进步，城央一个小地块可以批给它13的容积率，让它造上200层，纵然在商业上可行，在规划上也会遭遇越来越多的非议对不对？舆论监督的进步，现在就一会拉下这个贪官，一会揭露出那个违规，如此清朗环境再纯粹个10年，此路肯定不通对不对？
第四个思路：地方经济可能并不如意再连续增长十年5%，但是上海经济负增长，我从来没有想过，没有疫情怎么会负增长呢？即使负增长，形势不好，拆不动的地块，停在2027，停在2029，或者停在2034，没有新房供应量了呀，所以不可能出现新房低于现价（2024）上市对不对？
第五个思路：通货膨胀因素，可以不考虑，但是国计民生的水电煤气，看起来是要不断调整的，人工成本，相较国际其他经济体，还是有差距的。这些基础部分的调整，难免折射到钢筋水泥黄沙石子、施工成本上，成为拉抬城央房价的刚性因素。
第六个思路：渐渐陷于开发枯竭的大都市，10年后上市新盘量，很可能与东京、巴黎是一样的，那里现在每年的城央新盘供应量，都是个位数的。除非你的预计是最近三年的城市更新失败，上海竟为十年之后，留下了大把待更新地块。那些个已经墙上刷了“拆”字、封门封户的城央，如果真搁置到2034，还不是要用更多的资金去启动吗。
......
这么想起来，10年之后的上海城央，不太可能上市比2024年还低价的住宅项目。只要价格开倒车，开发量就没有了。价格慢慢推上去，与世界各大都市的较长时段的历程一致，应当是大概率。
连我这个平头百姓都想得清楚的逻辑，我不敢奢望庙堂之上的同志们会没有思考。
所以，摆在上海城央面前的，只有一条路——不管单价数字是什么，用尽一切手段让它合理上行，确保它被更多人友好接受，视为市场经济之正常现象。
既然如此，珍惜宝贵的城央土地，不轻易搞大干快上，用更少的平方米，去换来更多的GDP，就是对所有人都有利的最优选择了。不要瞎七得八，徐汇滨江再限价，要限到临港去限吧。
上海的报表，我不再标新立异指出点什么了，只想说，房地产的贡献，大家都看得见。
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