文/谢一峰
对于碧桂园的情况，网上有两种声音。碧桂园不应该被拯救。 在市场经济条件下，企业必须适应时代的发展。 用税钱来拯救企业是不公平的。毕竟碧桂园还是应该保留的。现在有很多在建的房产还没有竣工，如果烂尾，业主不但拿不到房，反而陷入困境。 30年抵押贷款。
目前绿地集团、远洋集团、万科集团、万达集团、融创中国、龙光集团、佳兆业集团、恒大集团、碧桂园集团、富力集团、雅居乐集团、合生创展等地产其他房地产公司正在尽最大努力度过房地产低迷周期。
一些公司停止收购土地以增加收入并降低成本；另一些公司则提供担保以获取银行贷款；另一些公司则进行债务重组和企业重组，另一些公司则出售资产或股票。房屋以偿还债务，或以低价出售房屋。有些引入了战略投资（以债换股、用股本减少债务、用收入偿还债务）。
可以说，最引人瞩目的是碧桂园集团，它不想躺着，以非常强烈的求生意志拼命求生。一方面，他们出售资产并利用住房来减少债务；另一方面，他们又增加国内和国际债务。毫无疑问，种种迹象表明碧桂园正在拼命求存。
9月9日，帝优家居签署协议，其全资子公司Oceano收购Biron Investments持有的维普地产3%股权及债权，公告称已与碧桂园签署协议。本次交易总价值约4.23亿元人民币，将被Oceano应收账款约4.23亿元人民币的金额抵消。
2024年9月9日晚间，迪欧家居集团股份有限公司（股票简称：迪欧家居，股票代码：002798）披露《关于全资子公司签署 股权转让协议 暨接受非现金资产抵债的公告》，表明已签订房转还款协议。我们隶属于碧桂园房地产集团的子公司。
全资子公司佛山市欧海诺陶瓷有限公司（以下简称“欧海诺”）与碧桂园地产旗下上海碧龙投资管理有限公司（以下简称“碧龙投资”）置业集团及上海碧普房地产开发有限公司（以下简称“碧普地产”）签订合同号为《股权转让协议》。
迪欧家居将受让碧融投资持有的碧普地产100%股权及债权及关联公司产品销售应收款4.23亿元，欧神诺将收购碧普地产持有的三处房产宣布收购该房产。为了这笔交易。
上述交易价格将被与欧神诺应收账款4.23亿元人民币等额抵销，欧神诺为本次交易的对方以非现金资产抵偿公司债务。查获的资产为碧桂园房地产集团旗下碧浦地散拥有的三处房产，位于上海市嘉定区云安南路45号南翔镇10号楼10/6邱。嘉定区云安南路29巷26号
由于这三处房产无法办理登记转让，因此碧富地产100%的股权通过合同方式转让。碧普地产近日完成工商变更登记手续，并于2024年9月9日领取新的营业执照。目前，Oceano是碧普地产100%的股东。
欧神诺还同意免除碧桂园子公司及关联公司欠欧神诺的收购债务5711.87万元，其中不包括因上述股权转让而产生的债权4.23亿元。以房还债的项目和标的都是优质项目，即上海的优质楼盘。
公司接受债务人非现金资产抵偿债务，降低了应收账款坏账风险，改善了公司财务状况。本次实施完成后，我们将继续与碧桂园地产集团协商解决剩余的收购价款欠款问题，最大限度地保护我们的合法权益。
从2022年开始，迪欧家居2022年亏损达到15.08亿元，2023年继续亏损6.58亿元。 2024年上半年，迪欧家居实现营业利润13.90亿元，同比减少21.73亿元。归属于母公司净利润亏损5,506.54万元，同比下降9.07%。
帝优家居公告中透露，除碧桂园外，其还与万科、融创等10余家房企进行债务重组。截至9月9日，包括迪欧家居及相关债务人近12个月发生的资金、碧桂园及相关待落实事项在内的债务偿还金额约为6.82亿元。
笔者认为，碧桂园一直在用房子抵债、用工作抵债，到2023年就会用到。目前来看，这是解决债务风险的较好途径。受让方可以从房产经营中获得现金流，同时减轻债务和财务负担，为双方创造“双赢”局面。
从房地产行业的角度来看，未来，政策需要支持“供应商+保险公司”的住房公司模式，即用住房来偿还债务。政策层面，将提供更多税收优惠和激励措施，为房地产企业加快化解债务、库存和纠纷，实现正常经营、稳定现金流、保障房交付的目标提供金融支持。
截至2023年6月末，碧桂园总资产16185亿元，负债总额13641亿元，资产负债率高达80%以上。高杠杆经营下，碧桂园面临债务巨额、短期债务偿还压力、无法产生现金流覆盖短期债务、销售额持续下滑等问题。
首先是短期债务的偿还情况。截至2023年6月末，碧桂园当期债务11,902.74亿元，其中计划一年内偿还的短期债务1087.3亿元。公司持有现金及现金等价物约人民币1,011.15亿元，受限制现金约人民币294.54亿元，合计人民币1,305.69亿元，无法完全覆盖短期债务。
从债务总额来看，截至2023年6月末，碧桂园的债务总额为13.641亿元。截至2023年6月末，碧桂园总债务1.36万亿元，存量资产2543.69亿元，带息债务2579亿元，仅日利息就需要超过3000万元的现金流。图书截止日期为2023 年6 月。 1011.15亿元。
截至2022年底，碧桂园总债务达1.43万亿元，其中合同债务6682亿元（2021年7093亿元，2020年6956亿元，2019年6470亿元），8000元。我们欠供应商和金融机构10 亿美元，包括供应商商业票据和银行贷款。
根据碧桂园2022年财报，截至2022年底，集团总资产1.74万亿元，总负债1.43万亿元。其中，有息债务为2713亿，光是利息，每天就需要4000万。目前尚不清楚该集团有多少隐性债务，尤其是其接受的商业票据。
2023年10月，碧桂园正式债务违约，债务危机逐渐浮出水面。 2023年中报显示，截至2023年6月末，碧桂园现金及现金等价物为1011.15亿元，债务总额为13,641.60亿元，其中短期借款及本期到期的长期借款期间总额为13,641.6亿元。 1087.3亿元。
2022年之前，碧桂园归属于母公司的净利润从未为负。 2022年，碧桂园管理层陷入困境，归属母公司净利润连续两年多出现亏损。 2022年，顺差由顺差267.97亿元转为赤字60.52亿元，下降122.6%。 2023年上半年亏损489.32亿元，下降8095.42%。
碧桂园正式债务违约，随后启动147亿元境内债务延期计划，并宣布正式启动海外债务延期。聘请中金公司、花莲永益为财务顾问，聘请盛德律师事务所为法律顾问。随后，还引入毕马威作为海外债务重组的主要财务顾问。
国内债务展期进展缓慢。据DM数据平台信息显示，碧桂园已通知债券持有人于9月4日召开会议，并计划将部分债券偿付义务延长至2025年3月。投票将于9月9日至9月13日进行。本次调整的债券包括第二次展期的债券。
DM信息显示，碧桂园9月份面临多次本息偿还，若本次投票通过，将在宽限期内制定后续全面重组方案，抵销资产、清偿债务，公司计划考虑。还款的可能性。碧桂园房地产集团股份有限公司9月2日发布公告称，拟于近期召开债券持有人会议，审议债券赎回安排。
为确保信息披露公平，保护投资者利益，根据相关规定，根据我司申请，“H19比迪3”、“H1比迪01”、“H1比迪04”、“22比迪03”发布。计划于2024 年开始交易将于9 月3 日开市后停止。 “H20 BiDi 3”、“H20 BiDi 4”、“H1 BiDi 02”、“H1 BiDi 03”继续暂停交易，恢复时间另行确定。
碧桂园9月5日回应称，请求再次延长碧桂园债券赎回期限。目前，碧桂园正在寻求将九项国内债务延期偿还六个月至明年3月，并计划制定新的债务解决方案。在涉及延期的9只境内债券中，上半年比迪01债券将是第三次延期操作。
公开信息显示，上述9笔内债分别为“16BIYON 05”、“H1BIDI 03”、“20BIDI 03”、“19BIDI 03”、“H1BIDI 04”、“H1BIDI 01”。 “H1比迪02”、“20比迪04”、“16腾跃02”。根据此前公告，9项内债总额约为150亿元。
碧桂园已在筹备债务重组，并计划于近期启动相关程序。 2024年8月10日，碧桂园发布公告，预计今年上半年亏损450亿元至550亿元。 9月份之后多笔债务将很难到期。 8月20日，碧桂园地产发布关于暂停债券交易的公告。
根据相关债券持有人的申请和建议，债券受托管理人计划于近期召开相关债券持有人会议，审议本次债券增信程序的期限。应发行人要求，H20 BiDi 3、H20 BiDi 4、H1 BiDi 03将于8月22日停牌，H1 BiDi 02继续停牌。
碧桂园回应称，由于市场预期降低和需求疲软，其销售业绩持续承压。前7个月股票销售总额约为328亿元，同比下降约78%。由于整体销售压力和资金配置限制等多种因素，我们无法筹集足够的资金来兑付债券本息。
2024年3月12日，该公司未能按期支付全部9600万元利息，再次违约。碧桂园地产集团将于2023年上半年提前召开全国首次债券持有人会议，调整债券本息支付安排，强化增信保障，增设30年期债券。批准了这些建议。交易日的宽限期。
2024年4月16日至22日，碧桂园召开Bidi 01上半年债权人会议，审议包括调整还款计划在内的议案。这是碧桂园债务重组以来第二次展期债券。 2024年9月5日，碧桂园债券再次被寻求延期偿还。这是第三次提议的延期。
2023年8月18日，碧桂园全资子公司碧桂园房地产集团有限公司宣布拟对公司债券“16碧桂园05”进行展期。这是碧桂园第一笔要求延期的债券。延期计划建议将本金偿还时间从2023年9月2日（股权登记日）调整为2026年9月2日。
笔者认为，目前九项内债的延期并不是一个积极的信号，会对碧桂园申请清算产生负面影响。受需求疲软、销售表现疲弱、融资不确定性以及需求和资金面政策执行不及预期等因素影响，债务状况是否能真正缓解还有待观察。
碧桂园财务数据显示，截至2023年6月末，碧桂园现金及现金等价物为1011.15亿元，债务总额为13,641.60亿元。碧桂园数据显示，今年前8个月，碧桂园股票销售额约为327.9亿元，去年同期股票销售额为1488.1亿元，同比下降78% 。
8月30日晚间，碧桂园在香港联交所发布公告称，由于行业持续波动以及正在进行的债务重组，需要收集信息以做出适当的会计估计和判断，并对相关事项进行公告。需要更多时间来收集财务信息。仔细评估当前和未来的财务资源和财务义务。
如需编制2023年度业绩及2023年度报告，请致电
联系我们。目前，上述工作仍在进行中。基于上述原因，碧桂园预计将进一步推迟发布2023年年度业绩。同时，公司2024年度股东大会已延期召开。
此外，根据香港联交所上市规则第13.49(6)条及第13.48(1)条，上市公司必须于2024年8月31日之前公布截至2024年6月30日止六个月的中期财务业绩。不过，在公布2023年年度业绩之前，碧桂园须在2024年8月31日之前公布2024年中期业绩。
碧桂园8月5日公布的未经审计经营数据显示，7月份归属于公司股东权益的合同销售总额约为34.1亿元（去年7月为120.7亿元）。面积约38万平方米（去年7月合约销售面积约158万平方米）。
截至2024年4月，碧桂园地产集团已新增多条股票冻结信息，冻结股票金额从3900万元至67.5亿元不等，冻结股票总额超过100亿元。截至9月5日，执行人信息共9起，执行人总金额超过2.2亿元。还有多项限制消费令、打击诈骗、冻结库存信息等。
Wind数据显示，截至2024年8月，碧桂园共持有20只境外债券，总价值约171亿美元（折合人民币约1230亿元）。国内债券共计18只，债务偿还规模为1000亿日元。截至2024年8月8日，碧桂园尚未支付8月7日到期的2美元债券的息票。
这两只债券分别是碧桂园4.2% N20260206（ISIN：XS2210960022）和碧桂园4.8% N20300630（ISIN：XS2210960378）。这两笔债券在新加坡交易所上市，发行规模为5亿美元，期限分别为5.5NC3.5和10NC5。
到期日分别为2026年2月6日和2030年8月6日，联席全球协调人、联席账簿管理人及联席牵头经办人为摩根士丹利、摩根大通、高盛（亚洲）（BD）、瑞银、标准。特许、里昂证券。毫无疑问，该公司已正式拖欠10 亿美元的债务。
据亿瀚智库监测数据显示，截至2024年6月末，碧桂园累计交付住宅15.45万套，总交付面积1822万平方米，覆盖29个国家178个城市，排名第一就交付结果而言。部分项目提前交付，交付量处于行业领先地位。
碧桂园董事局**杨惠妍先生在碧桂园12月集团管理层会议上透露，2024年碧桂园交付量预计将超过40万套。碧桂园总裁莫斌表示，碧桂园计划2023年交付超过60万套住宅，2022年交付近70万套住宅。这一交付量大幅领先行业。
在完成九次境内债务延期后，碧桂园的海外债务重组被认为已提上日程。 2023年10月10日，碧桂园发布公告称，在行业销售环境尚未明显改善的情况下，集团处置及出售资产面临重大不确定性，预计集团流动性仍将紧张。从短期到中期来看。
截至本公告日期，碧桂园尚未偿还若干义务下的到期本金4.7亿港元。碧桂园还预计，其将无法按时或在相关宽限期内履行所有外债偿还义务，包括但不限于公司发行的美元债务项下的偿还义务。
至此，碧桂园正式进入海外债务重组程序。 2024年1月16日，碧桂园发布公告，聘请毕马威企业咨询（中国）有限公司为境外债务重组首席财务顾问。碧桂园随后还聘请了年利达律师事务所。
目前，外债重组尚未取得重大进展。 2024年2月，碧桂园突然面临清算申请。永信有限公司（建滔集团）已向香港特别行政区高等法院向碧桂园提出清盘申请，涉及建滔集团与碧桂园之间本金约16亿港元的未付定期贷款及未付利息。
2024年7月29日，碧桂园在代表银行债权人的协调委员会和代表债券持有人的项目团队的支持下，宣布香港高等法院已批准公司的延期申请，并宣布其清盘申请已获审理。被推迟到2025年。 1 月20 日。这并不是碧桂园第一次延期。
笔者认为，造成这种情况的主要原因是大量资金受到限制，而自由现金却极其有限。即使营业收入和对外收入增加，如果可用现金很少，资金限制较多，现金流仍然紧张，会出现资金短缺。
据碧桂园集团官方回应，受房地产行业整体销售压力、资金配置约束等多重因素影响，公司尚无充足资金偿还到期本息。他们无法获得它。公司债券。由此可见，碧桂园集团最大的问题是房子卖不出去，资金严重紧张。
目前，客观而言，仍存在销售回收、资金监控等挑战，公司短期内能否完成融资尚不明朗。公司拟利用本次延期合同，通过大力销售活动，尽最大努力筹集资金，盘活资产，减少浪费的管理成本。
同时，公司也希望通过与投资者的积极沟通，协商新的债务处置综合方案。该公司希望投资者给予公司额外六个月的宽限期，付款时间计划调整至2025年3月。公司计划在宽限期内与投资者充分沟通，全面制定下一步的一揽子计划。
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