原刘波团队
01
深圳立场变了！
近日，国务院批复的第《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》号文件公布，对深圳地位和功能的新描述非常值得关注。
20年来，深圳的地位从2000年的“我国经济特区、华南地区重要的经济中心”到2010年的“我国经济特区、国家经济中心、国际化城市” 。 做过。
最新的定位被赋予了一系列称号：经济特区、国家创新型城市、现代海洋城市、国际综合交通枢纽城市。
国家经济中心、国家先进制造业基地、对外开放门户、国际重要科技创新中心等功能定位日益明确。深圳的长远目标是成为“具有突出竞争力、创新力、影响力的全球标杆城市”。
这意味着深圳的城市地位将大幅提升，将代表中国参与未来全球城市竞争。
国家之所以赋予深圳新的定位、新的使命，是因为深圳在高质量发展的道路上步伐越来越快，成为名副其实的示范区和排头兵。
例如，在最新的《财富》世界500强排行榜中，上榜的10家企业的利润实际上超过了长三角上榜的所有28家企业的利润总和。
下图为深圳上市公司数据。
上榜深圳企业：010至6950010，2023年销售额为6993亿美元，利润为714.7亿美元。
下图为长三角28家上市公司的情况。
深圳每家上市公司平均利润71.47亿美元，长三角每家上市公司平均利润21.34亿美元。
民营企业多、利润丰厚、市值高，是深圳龙头企业的特点。相比之下，长三角地区从一开始就展现出这些特征，但与深圳相比并不那么明显。
再比如深圳今年上半年的经济表现。地区生产总值17302.22亿元，比上年增长5.9%。
四大一线城市中，深圳以5.9%的增速位列第一，北京以5.4%紧随其后，上海以4.8%紧随其后。
从工业投资增速来看，今年上半年深圳的工业投资增速高达49.2%，而全国和广东的增速分别为12.6%和15.5%。尤其值得关注的是，今年上半年深圳高技术制造业投资增长69.3%。
深圳的外贸表现也十分亮眼。今年前8个月，全市进出口总额296240.6万元，比上年增长25.5%，占全国进出口总额的十分之一。增速高于全国19.5个百分点。
深圳外贸出口额连续31年位居全国第一，今年1-8月“出口+进口”外贸总额超过上海，跃居全国第一外贸城市就成了。
近年来，深圳商业机构数量位居全国第一，企业数量位居全国第二，今年上半年新增商业机构26万家，跃居全国第二位。它成为了。全市商业实体数量约430万个。
02
深圳房价被低估！
10月17日，广州侨新汇悦台5号天台复式以每平方米37万元的天价售出，总金额超4.61亿元，成为新国单之一- 家庭住宅。房屋销售价格记录。
9月27日，上海翠湖天地六期推出的108套当日售罄。单价约20万元/平方米，单日成交近120亿元。
上述最新的豪宅交易就反映了这个问题。深圳近年来经济在一线城市中最为强劲，但房价调整幅度最大。因此，深圳的房地产价值是一线城市中最被低估的，性价比也是最好的。
尤其是深圳的豪宅，是一线城市中被低估最严重的，限价红利也最大。
与广州、上海相比，深圳作为核心基地的同级别新建住宅存在明显差异。
例如，深圳湾超级总部基地的“申万九鱼”注册均价仅为每平方米13.3万元。
江岗山高档小区也是长城国福深圳四合院的所在地，其售价超过了深圳新房最高注册价，但每平方米仅13.8万元。
为什么会发生这种情况？
这恐怕与两个因素有关。首先，深圳房地产市场一直是中国房地产市场的龙头，整体市场规模很小，所以热钱的涌入总能造成房价上涨。我们对房地产市场持谨慎态度，对土地和房价也非常谨慎。其次，深圳实体经济强劲，是对土地财政依赖程度最低的城市。
房地产价值的低估，让购房者有了“错过深圳”的机会，但随着房地产市场复苏越来越明显，这个机会变得弥足珍贵。
新政后，深圳房地产市场彻底火爆。 10月13日，当龙华莎发布新政诞生后首张日光盘时，少林商城大学的332套房在短短三个半小时内就被抢购一空，均价达到7.6万/平方米。
当日，宏荣源最新组团位于沙井西市场的嘉誉九熙推出选房活动，当日产品总金额突破1000万元。房产被出售，结果非常积极。
宝安南山核心区的新项目也将在近期清算。宝中前海正面临无房出售的局面。
的信息截至10 月8 日，仅供参考。
作为深圳房地产市场的“晴雨表”，华润城短短半个月就完成29笔成交，成交量相当于新政前三个月的总和，成交价格恢复约14.4倍。 %。
豪宅业主不愿出售，“还价”正成为常态。新政后，深圳湾住宅物业价格占比由24%迅速上升至67%。
数据来源：乐游家
更值得注意的是，深圳房地产市场已经告别“高供应时代”。
纵观深圳“十四五”期间年度建设用地供应计划，不难看出趋势。深圳住宅用地供应量和比重逐年下降。
更直观的数据是回顾深圳近十年住宅用地交易情况。
由于土地供应持续收紧以及非核心区域限购政策的放宽，深圳正在加快现有商品房的拆除，很快将面临“无房可售”的局面。这可能会成为常态。
如果这种趋势持续下去，深圳可能会在两年内再次收紧房地产市场。
03
豪宅买家有哪些机会？
10月16日，长城国福深圳四合院获批预售牌照，共推出210至230平方米高层住宅产品63套，注册均价约13.8万/平方米。
此消息引起市场广泛关注，这是深圳近十年来最难得的机会。该类型低密度产品已多年未在深圳市场销售，本次仅发布63套。
中国人对园林的眷恋是刻在基因里的，是精神的寄托，包括文化根源、历史记忆、家族传承。 Yard产品在一流城市一直备受关注，深圳Yard的故事非常传奇。
2015年，中国房地产市场进入蓬勃发展的黄金时期。某知名地产公司以57亿元天价收购深圳宝安江干山两块土地，震惊业界。
这两块地块最低均价分别达到79907元/平方米和51331元/平方米，溢价率达到177.61%和94.74%，刷新了深圳“地王”的新纪录。
值得注意的是，当时深圳的平均最低价才4万多元，而该网站的最低价则接近8万元。此举无异于重塑深圳土地市场的价格预期。
“地王”拟推出高端IP“庭院系列”，计划将深圳庭院打造成一流的豪华住宅，据传售价可达每平方米30万元。
此后，市场环境发生显着变化，不少房地产企业出现资金困难，项目入市延迟。
然而，深圳庭院项目并没有就此结束。
公开资料显示，2017年3月，中国长城（四大化工债权公司之一）承接了泰禾项目公司60亿元债务，成为深圳造船厂项目的投资方。此后，双方合作不断深化，长城成为集团最大债权人。
随着中国长城资产收购，该项目更名为“长城国富深圳院”。长城国富植根于中国长城资产管理公司，主要从事房地产开发、实业投资和资产管理，在处理复杂项目和解决金融风险方面积累了丰富的经验。
作为国有企业，长城国富拥有雄厚的资金、信誉和品牌影响力，在北京、上海、深圳等10多个一二线城市投资了多个高风险房地产项目，已激活。苏州以央企责任致力于经济社会发展、维护社会公众利益。
13.8万/平方米的均价是深圳新登记住宅项目中的最高价格，但与四年前30万/平方米的预期单价相比，已下降了50%以上。经过一番周折，深圳院子的土地成本已经超过100亿日元，项目开发成本不断上升，每平方米13.8万日元的价格已经无法盈利。
事实上，核心公司长城资管通过子公司收购深圳船厂，不仅是为了救市、盘活资产，也是从化解金融风险、稳定房地产等多方面角度考虑的。市场的社会责任。
由于“别墅禁令”，近10年来深圳市场没有出现容积率低至2.1的高层住宅项目。
考虑到深圳土地供应紧张，未来十年内这种低密度住宅在中部地区重现的可能性微乎其微。
随着深圳城市地位的整体提升和经济实力的不断增强，我们不禁对深圳房地产市场的未来充满期待。
在这个关键时期，有两件重要事件值得密切关注。
首先，深圳房地产市场已经见底，有很大的复苏机会。长城国富深圳车场的入市绝对是一个具有象征意义的里程碑。
这个备受瞩目的项目能否成为振兴豪宅市场的新拐点？这不仅标志着豪宅市场的复苏，也可能预示着深圳整个房地产市场的新繁荣。
其次，在当前利好政策的支撑下，深圳船场开盘表现令人期待。
作为深圳近十年来最稀有的低密度住宅项目，其市场反应将是深圳豪宅市场受欢迎程度的重要风向标。这63套稀有住宅的销售速度如何，将成为深圳房地产市场未来走势的重要参考。
让我们拭目以待，看看结果如何。
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