不可以。
附：马穗、广州市联越置业有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2023）粤01民终21584号
上诉人（原审原告）：马穗，女，1953年7月29日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：马瑛、温玉婷，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市联越置业有限公司，住所地广州市南沙区番中公路31号北100米102房。
法定代表人：张志勤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林闻娥、梁政，分别系广东盈隆（南沙）律师事务所律师、实*人员。
上诉人马穗因与被上诉人广州市联越置业有限公司（以下简称联越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2023）粤0115民初4890号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2023年7月26日立案后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条的规定，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。
本案现已审理终结。
上诉人马穗上诉请求：
撤销一审判决第二项；
改判联越公司向马穗返还2038年3月1日至2042年11月10日租期的租金96610.80元；
改判联越公司向马穗支付资金占用期间的利息损失（利息损失以96610.80元为基数，自2017年11月23日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕为止），暂计至2023年2月19日为21583.93元；
马穗因本案支出的保全费用1110.97元由联越公司承担；
一二审全部诉讼费用由联越公司负担。
事实和理由：
关于合同效力。
一审判决已认定双方实际约定的租赁期限为2018年3月1日至2042年11月10日及2038年3月1日至2042年11月10日的租期无效，即本案租赁合同期限的约定属于部分有效、部分无效。
现马穗仅主张返还无效租赁期限部分的租金，法院仅需就此作出裁判，与有效部分是否已届满及是否解除无关。
一审判决关于“本案合同有效部分租期尚未届满，马穗并未主张解除合同和交还房屋”的论述的逻辑错误在于：
要求返还无效部分的租金，需就有效部分一并解除并交还房屋。将无效部分的返还与有效部分的继续履行混为一谈，且无效部分还未履行，亦不存在交还房屋的问题，应予纠正。
本案有效部分不存在法定解除的事由，一审判决认为解除合同及返还租金问题应另诉解决无法律依据。
本案租赁期限的约定属于部分有效、部分无效，有效部分现处于继续履行状态，且无法定解除事由，一审判决称另诉解决根本无法实现，不存在另诉的请求权基础，本案应处理的是无效部分所对应的租金返还问题，马穗无需就有效部分一并解除并返还提出另诉。
关于无效部分租金的返还。
根据双方租赁合同的约定，租赁期限自2018年3月1日至2037年11月10日，租赁期满后，本合同免租金自动延期5年。联越公司作为营利法人，在与马穗约定租期自2018年3月1日至2037年11月10日的租金共计507918元时，即已考虑马穗可以使用涉案房屋至2042年11月10日。
“免租金自动延期5年”属于虚假意思表示，其隐藏的真实意思表示为涉案合同约定的租金共计507918元是整个租期所对应的租金。
联越公司的目的在于通过“免租金自动延期”达到一次性收取超过20年租金的目的。
因此，核算无效部分应返还的租金数额时，应以总租金507918元除以总租期，再乘以无效部分的租期即可得到应予返还的租金，无需就有效部分一并解除并返还房屋。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。
被上诉人联越公司二审辩称：
2038年3月1日至2042年11月10日的租期无论是否有效，联越公司均无需向马穗退回租金，因为该部分租期是免费赠与的，联越公司没有收取该部分租金。
因本案纠纷，马穗于2023年4月7日诉至一审法院，请求判令：
确认马穗、联越公司双方的房屋租赁合同自2038年3月1日至2042年11月10日的租期无效；
联越公司向马穗返还2038年3月1日至2042年11月10日租期的租金96610.80元；
联越公司向马穗支付资金占用期间的利息损失（利息损失以96610.80元为基数，自2017年11月23日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕为止），暂计至2023年2月19日为21583.93元；
联越公司向马穗支付本案的诉讼保全费用1110.97元；
本案的诉讼费用由联越公司承担。
一审法院经审理查明：
2017年6月20日，广州市南沙区黄阁镇东湾经济联合社出具证明，表示位于广州市南沙区进港大道北侧东湾村路段的用地（穗南国土建用字[2016]第0020号）已出租给广州市畅力物业管理有限公司和联越公司作为商业用途使用，广州市畅力物业管理有限公司和联越公司有权自主经营。
2017年9月11日，马穗（乙方）、联越公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方，建筑面积65.38平方米。
租赁期限自2018年3月1日起至2037年11月10日止。租赁期满后，本合同免租金自动延期5年。
乙方分期付款共计507918元。
乙方应在签订本合同之日支付租赁款460000元，剩余款项47918元在2017年11月30日前支付。
甲方同意于2018年3月1日前将该物业交付乙方使用。
如甲方依据本合同约定的其它情形解除合同，乙方已付的未到期年限内的所有租赁款项作为违约金，甲方不予退还，同时乙方须另外赔偿甲方因此遭受的所有损失。
如乙方依据本合同约定的其它情形解除合同，甲方应当退还乙方剩余年限部分的租赁款项，并应当赔偿乙方因此遭受的所有损失。
合同还对双方其他权利义务作了约定。
同日联越公司出具《承诺函》，承诺若租赁“联越半山广场”物业，可使用该物业至2042年11月10日止，若违反此承诺，我司将按剩余年限部分的租赁款双倍退还。
马穗于2017年9月11日、2017年11月23日合计向联越公司支付507918元，联越公司亦开具相应发票。
为证明涉案房屋租金标准正常，未包含自动续期的5年部分，联越公司提供了1.《租赁合同》，系2022年9月1日广东盈隆（南沙）律师事务所与联越公司签署，租赁物业位置为南沙区黄阁镇番中公路黄阁段23号602、603、604房，建筑面积231.41元，含税租金为56元/平方米，2022年9月1日至2024年4月30日，每月租金12959元；
2024年5月1日至2026年4月30日，每月租金为13737元；2026年5月1日至2027年8月31日，每月租金为14561元，联越公司主张物业位置与涉案房屋均位于半山广场；
转账凭证和发票，显示广东盈隆（南沙）律师事务所按租赁合同约定的租金标准缴纳租金，联越公司开具了相应发票。
马穗质证认为，联越公司提供的合同签订时间与涉案房屋签订时间不一致，且物业交付时状态、使用性质、地理位置不一致，不具参考性。
一审庭审中双方均确认涉案房屋已于2018年交付马穗使用，目前仍由马穗使用。
马穗称，因租赁期限不得超过二十年的强制性规定，联越公司通过承诺免费使用的方式延长了租赁时间。
租赁合同和承诺函明确马穗基于合同总价可以使用涉案房屋的期限为2018年3月1日起至2042年11月10日，若马穗不能使用至2042年11月10日，联越公司要按剩余年限赔偿，足以证明马穗支付的合同款507918元包含后续五年的租赁费用。
主张合同中对于租赁期限超过二十年的部分应属无效，联越公司基于这部分取得的财产应予返还。
联越公司回应称，合同明确约定租赁期限为2018年3月1日起至2037年11月10日，后续的五年免租期是赠送，承诺函中的年限指的也是租赁合同的剩余年限。
另查明，马穗于2023年4月7日提起本案诉讼，并在审理过程中提出财产保全申请。
一审法院于2023年5月15日作出（2023）粤0115民初4890号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结联越公司名下价值118194.73元的财产。
马穗为此支付保全费1110.97元。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，法律事实从民法典实施前延续至民法典实施后，适用民法典的规定。
围绕诉辩双方意见，一审法院作如下评述：
关于合同效力问题。
《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
本案《房屋租赁》约定租赁期限自2018年3月1日起至2037年11月10日止，租赁期限未超二十年，但同时约定“租赁期满后，本合同免租金自动延期5年”，故双方约定的租赁期限实际至2042年11月10日截止，已超过20年法定期限，该项超过二十年租赁期限部分的约定应属无效。
马穗主张租赁合同自2038年3月1日至2042年11月10日的租期无效，一审法院予以支持。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”
合同无效，双方负有返还义务，马穗主张联越公司返还因合同无效所取得的财产的同时，应将涉案房屋返还给联越公司。
因本案合同有效部分租期尚未届满，马穗并未主张解除合同和交还房屋。
为充分保护当事人的诉讼权利，解除合同及返还租金问题应另行起诉解决，故一审法院对马穗要求联越公司返还2038年3月1日至2042年11月10日租期的租金及利息的主张，不予支持。
马穗主张由联越公司支付本案的诉讼保全费用1110.97元无事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》
第一百五十七条、（无效处理方式）
第五百零九条、（按约定履行）
第七百零五条，（20年）
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2023年6月29日判决如下：
马穗与联越公司签订的《房屋租赁合同》关于2038年3月1日至2042年11月10日的租期无效；
驳回马穗的其他诉讼请求。
一审案件受理费1332元（已减半收取）、保全费1110.97元，由马穗负担。
经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
另查，本院于2019年11月28日作出的（2019）粤01民终17122号民事判决书认定，“涉案建设项目的建设单位为广州市南沙区黄阁镇东湾经济联合社，项目名称为‘东湾村商务楼A1栋、A2栋建设项目’（也即‘联越半山广场’项目），于2014年10月24日取得《建设用地规划许可证》（编号：穗规南地证〔2014〕45号），于2016年5月3日取得《建设用地批准书》（编号：穗南国土建用字[2016]第0020号），其中记载土地所有权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为商务金融用地。
涉案建设项目于2016年7月14日取得《建设工程规划许可证》（编号：穗规南建证〔2016〕245号），于2017年1月10日取得《建筑工程施工许可证》，于2018年2月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2018年7月4日取得《建设工程消防验收意见书》（编号：穗公南消验字〔2018〕第0060号），于2018年9月6日取得《建设工程规划验收合格证》（编号：穗国土规划验证〔2018〕998号）”。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。
根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：
联越公司与马穗签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2018年3月1日至2037年11月10日，租赁期满后，该合同免租金自动延期5年。
此外，联越公司出具的《承诺函》亦明确承诺马穗可以使用涉案房屋至2042年11月10日。
可见，双方约定的租赁期限为2018年3月1日至2042年11月10日，该期限已经超过了二十年，该约定违反了《中华人民共和国民法典》第七百零五条关于租赁期限不得超过二十年的规定，一审法院认定涉案租赁合同中租赁期限超过二十年的部分无效，合法有据。
本案二审争议的焦点是马穗能否要求联越公司返还租赁期限超过二十年部分的租金及利息问题。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
本案中，本院已认定涉案租赁合同中租赁期限超过二十年的部分无效，故马穗要求联越公司返还该无效部分所对应的租金，符合前述法律规定，应予支持。
联越公司认为免租金自动延期的5年属于赠与性质，但联越公司作为以营利为目的的市场主体，其无偿赠与马穗5年物业使用权的行为与一般市场规律相违背，该约定明显为规避法律对租赁期限不得超过二十年的规定而作出的虚假意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，应认定马穗已经支付的507918元为租赁期限2018年3月1日至2042年11月10日所对应的对价。
据此，涉案租赁合同的总租期共计9021天，租赁期限超过二十年的部分共计1716天，故联越公司应向马穗退还的租金为96617.59元（1716天÷9021天×507918元），现马穗仅主张退还96610.80元，是其对自身权利的合法处分，本院予以照准。
马穗在2017年11月23日支付完全部租金，故其要求联越公司支付前述款项从该日起的利息，理据充分，本院予以支持。
一审判决对无效部分租金的返还及利息支付问题认定有误，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人马穗的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实及处理有误，本院予以改判。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
维持广州市南沙区人民法院（2023）粤0115民初4890号民事判决第一项；
撤销广州市南沙区人民法院（2023）粤0115民初4890号民事判决第二项；
广州市联越置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向马穗返还2038年3月1日至2042年11月10日的租金96610.80元及利息（利息以96610.80元为基数，从2017年11月23日计算至实际付清之日止；2019年8月20日前的利息以中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起的利息以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1332元、保全费1110.97元，由广州市联越置业有限公司负担。二审案件受理费2664元，由广州市联越置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员邓颖
二〇二三年十月二十三日
**员陈金闪
曾华倩
关于本次2016年7月14日和租赁25年其余5年算赠送吗的问题分享到这里就结束了，如果解决了您的问题，我们非常高兴。
