选择离开家园去大城市或其他地方打拼的人通常需要租房子。那么，租房时需要注意哪些法律问题呢？作为租户，您必须与房东签订书面的住宅租赁协议。本文就住宅租赁合同的成立、履行、解除、续签等问题进行探讨，以帮助房东和租客规避租房时可能出现的法律风险，避免卷入租赁纠纷。解决合同的法律问题。房屋租赁合同。
住宅租赁是指业主作为出租人，将自己的房屋出租给承租人，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁时，出租人与承租人必须签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁目的、租赁价格、修理责任等以及双方的其他权利和义务。
【法律索引】
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十四条
（一）查询房屋权属状况
1.检查地契
承租公租房时，承租人应主动核实租赁房产的合法性，包括检查租赁卡等权属证明。
2. 检查您的抵押贷款状态
如果租客打算签订长期稳定的租赁合同，还应该检查租客是否对房产有抵押，尽量避免将有抵押的房屋出租。这是因为在房屋抵押贷款建立后建立的租赁权益是不可争议的。事实上，有些房子有银行抵押贷款。在选择抵押贷款之前，租户应确定抵押贷款是否可能对租赁权益产生不利影响。
（二）出租人处分权的确认
1、出租人为业主（或公屋承租人）。
承租人为业主（或公屋租户）的，房产证（或租赁证）和身份证明文件必须相符。您可以复印一份房产证（或租赁卡）和身份证复印件，并与租赁协议一起保存。
2. 出租人是代理人
如果出租人是房地产业主的授权代理人，出租人必须出示委托材料并确认权限，以确认该住宅租赁在该代理人的权限范围内。您可以将委托材料和房产证复印并与租赁协议一起保存。
3. 租客是“二房东”
如果出租人是“二房东”，则需要让承租人提交与房产所有人（或代理人）签订的租赁协议，并在租赁协议中确认转租权和租赁期限。如果“二房东”未经业主（或代理人）同意而转租，业主（或代理人）可以终止与“二房东”的租赁协议，这将直接导致转租无效。协议。继续履行合同。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》 第716条
(3) 租金等的支付
1. 租金支付
承租人应当按照约定支付租金。签订合同时必须明确应支付的租金金额、支付期限、支付账户以及逾期支付的后果。
2.其他费用
承租人接管房屋前发生的房产费、水、电、煤气、网络费等费用的缴纳也必须在合同中注明，并由承租人自行结算。
(4) 送到住所的物品的确认
签订租约时，合同中必须明确与房屋一起移交的家具和电器的类型和数量，以便能够完全移交使用并在租约结束时归还。
（五）终止情形及责任合同
应考虑在租赁合同中约定解除权和违约责任，避免赋予一方不合理的解除权或承担过大的违约责任。如果您找到了，您可以指出并协商解决方案。
（六）装修费用负担及补偿
经出租人同意，承租人可以对租赁物进行装修。承租人未经出租人同意对租赁财产进行改进的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，租客在装修出租房屋时，可以在合同中与房东约定装修费用的责任和赔偿。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》 第715条
（一）承租人的权利和义务
1.权利
购买和销售不属于租赁合同。即使租赁财产在租赁期内根据租赁协议的规定发生变化，也不影响租赁协议的有效期。
出租人出售出租房屋时，必须在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。
优先租赁权租赁期满后，承租人有权在同等条件下优先租赁。
如果租赁财产危及承租人的安全或健康，承租人可以随时终止协议。
2. 义务
承租人应当按照约定的方式使用租赁物。
承租人必须妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损坏的，承租人负责赔偿。承租人应当按照约定的期限缴纳租金。承租人无正当理由不支付或者逾期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金，出租人可以解除合同。
租赁期限届满，承租人必须返还租赁物。返还的租赁物应当符合合同约定或者符合租赁物性质的使用状态。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》 第709条、第714条、第721条、第725条、第726条、第733条、第734条
（二）出租人的权利和义务
出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期内按照约定用途保管租赁物。
除当事人另有约定外，出租人应当对租赁物履行维修义务。租赁物需要修理的，承租人可以要求出租人在合理期限内修理。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修房屋，维修费用由出租人承担。但是，如果由于承租人的疏忽而需要对租赁财产进行维修，则房东没有义务进行上述维修。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》 第708条、第712条、第713条
（三）转租时应注意的法律问题
经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三方。如果承租人转租，承租人与房东之间的租赁协议仍然有效，如果第三方造成租赁物损坏，承租人将负责赔偿损失。如果承租人未经房东同意而转租，房东可以解除合同。
承租人经出租人同意将租赁物转租给第三方，且转租期限超过承租人剩余期限的，除出租人和承租人另有约定外，超出部分的合同对出租人具有法律约束力它没有约束力。
出租人知道或者应当知道承租人转租，但六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》 第716条、第717条、第718条
（一）承租人解除合同的权利
1、有下列情形之一，因承租人以外的原因导致租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
租赁财产被司法、行政机关依法查封、扣押的。
租赁财产的所有权存在争议。
出租房屋违反法律、行政法规有关使用条件的强制性规定。
2、如果租赁物危及承租人的安全或者健康，即使承租人在签订合同时明知租赁物质量不合格，承租人也可以随时解除合同。
3、当事人对租赁期限没有约定，或者合同约定不明确，依法难以确定租赁期限的，当事人可以随时解除合同。但是，您必须提前一段合理的时间通知对方。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》 第724条、第731条、第730条
（二）出租人解除合同的权利
1、承租人未经出租人同意将房屋转租的，出租人可以解除合同。
2、因承租人未按照约定的方式使用租赁物或者租赁物的性质造成租赁物损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
3.承租人无正当理由不缴纳租金或者逾期缴纳租金的，出租人可以要求其在合理期限内缴纳租金，逾期不缴纳租金的，出租人可以出租人可以解除合同。
4、当事人没有约定租赁期限，或者约定不明确，依法难以确定租赁期限的，视为无限期租赁。双方可以随时终止合同。但是，您必须提前一段合理的时间通知对方。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》 第716条、第711条、第722条、第730条
租赁期满，承租人继续使用租赁物且出租人无异议的，原租赁协议继续有效，但租赁期限变为无限期。双方均可随时终止租赁。承租人希望继续租赁关系的，必须及时与出租人续签协议。
租赁期满后，承租人在同等条件下享有优先租赁权。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》 第734条
1、租赁期限届满
租约到期时，必须按照租约规定及时与房东结清租金和其他费用，并及时返还财产。
2.租赁期限未到期
即使承租人在租赁期内擅自搬出租赁房屋，这种驱逐行为并不单方面解除租赁协议，出租人有权据此解除租赁协议。承租人拒绝履行租赁合同，给出租人造成损害的，承租人应当赔偿因违约造成的损失。如果租赁合同中约定的损坏赔偿条款较高，发生损失，承租人可以要求减少赔偿金额。如果租赁协议中没有明确损害赔偿金额，承租人可以与房东协商损失赔偿金额，但如果协商不成，承租人不能向法院提起诉讼。
1. 官方平台搜索房产
除了传统经纪公司外，一些自媒体平台也包含房源信息，难免会出现虚假、不安全的房源。建议租客在常用平台寻找住房，现场查看住房条件，并参考本文信息认真签订书面住房租赁协议。
2. 合租房的注意事项
如果您与他人合租，我们建议双方在签订租赁合同时就租金、杂费、房间分配、公共区域的使用等达成一致。如果联名租户是“第二房东”，转租人必须确保租户得到房东的同意，并与联名租户或房东签订书面协议。
公共住房应避免集体出租。出租住房的最低出租单位必须是按原设计或经有关部门批准改造的房间（厨房、卫生间不能单独建造和出租）。阳台、仓库等非住宅用房不得单独出租居住，每间房间的入住人数不得超过2人（有法定抚养人、赡养人、（有赡养义务者除外）。每人居住面积不得少于5平方米。违反上述规定的，该房屋将被视为集体出租。除可能危及生命财产安全外，对于居住在公寓出租房屋的租户，房屋租赁合同的登记、通知以及居民档案、临时居民档案的申请也将暂停。如果您已经申请了居留卡，您的年度审批申请将被暂停。如果您申请临时居留许可，续签过程将停止。
【法律索引】
《上海市住房租赁条例》 第15条
《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》
《上海市居住房屋租赁管理办法》
3.适当使用室内设施
租房时，除了在合同中明确设施外，在使用房屋前，还要拍照保存，记录交房时房屋的现状，以便您查看房产。可以避免不必要的冲突。另外，如果承租人希望对出租房屋内现有的家具、家电等进行改进或调整，需提前与房东联系，征得对方同意，并约定费用和所有权.请在继续之前检查项目。
4. 留下重要事项的踪迹
租赁期间，承租人与出租人就房屋维修、物品处置、合同解除、续签等事宜进行接触或协商的，必须保存聊天记录，以了解双方意图。冲突事件。您还应该保存租金和其他费用的支付记录。
来源丨上海市第一中级人民法院，
文：马珊珊
责任编辑：乔宇·赫巴里
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