资产评估的基本方法重点复习资料(资产评估)

资产评估的基本方法重点复习资料(资产评估)

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本章考点(平均每年考 8 分)

1 市场法含义、条件、方法、优缺点(选择)

2 成本法含义、条件、方法、优缺点(选择、计算)

3 收益法含义、条件、方法、优缺点(选择)

第一节 资产评估的市场法

01 市场法及其适用的前提条件★★

(一)市场法的含义

市场法也称市场价格比较法,是指利用市场上同样或类似资产(即可参照交易资产)的近期交易价格,经过直接比较或类比分析被评估资产与参照资产的异同,并将参照资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法,因为评估过程中的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产行为估价。

(二)市场法的评估思路

首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物(又称交易案例) 的成交价;然后对被估资产与参照物之间的差异进行调整,将参照物的成交价调整成被估资产的评估值;根据多个交易案例调整得到不同的评估值后,再采用算术平均或者加权平均的方法确定被评估资产的评估值。

(三)市场法应用的前提条件

1.需要有一个充分发育、活跃的资产市场

2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的

02 市场法的操作步骤(3 步)★★

(一)选择参照物

(二)调整差异

(三)确定评估值

详细如下:

(一)选择参照物

寻找参照物是市场比较法的基础。

为使参照物的价格与被评估资产评估值可比,在选择参照物时要考虑以下具体要求:

(1)参照物的成交价必须真实,即必须是实际成交价。

(2)要选取多个参照物。一般要求 3-5 个,至少三个。

(3)参照物与被评估资产之间大体可替代,即要求两者尽可能要类似。

(4)参照物的成交价应是正常交易的结果,即不能反映市场行情的关联交易、特别交易不能被选作参照物。

(5)参照物的成交时间尽可能接近评估基准日,以提高参照物成交价的可参照程度。

(二)调整差异

由于参照物与被评估资产之间存在差异,在以参照物价格确定被评估资产评估值时必须对差异因素进行分析,调整差异因素对价格的影响。差异调整因素主要包括以下五个方面:

1.时间因素:是指参照物成交日与被评估资产的评估基准日不在同一时期,而在这段间隔期参照物价格变动对评估值的影响。调整方法:定基物价指数法。

2.区域因素:是指参照物所在区域与被评估资产所在区域条件的差异对评估值的影响。调整方法:打分法。尤其房地产行业。

3.功能因素:是指参照物与被评估资产在功能上的差异对评估值的影响。调整方法:功能系数法。

4.成新率因素:是指参照物与被评估资产在有形损耗方面的差异对评估值的影响。

5.交易因素:参照物的交易为非正常交易的情况下,交易价格会高于或低于公平的市场价值。这时就需要对参照交易价格进行交易情况的修正。

(三)确定评估值

在分别完成对各参照物成交价的修正后,即可获得若干个调整值。将这些调整值进行算术平均或加权平均,就可最终确定评估值。

03 市场法的具体操作方法★★★

直接比较法:

是将被评估资产的某一或若干因素与参照物的同一或若干因素进行比较,得到两者的特征修正系数或特征差额,在参照物成交价的基础上进行修正得到评估值。

间接比较法:

是以资产的国家标准、行业标准或市场标准为基准,分别将被评估资产与参照物与其对比打分,得到两者各自的分值,进而计算修正系数,再在参照物成交价的基础上计算评估值。

(一)单一因素比较法

1.现行市价法

2.功能价值类比法

3.价格指数法

4.成新率价格法

5.市价折扣法

详细如下:

1.现行市价法

当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接将评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估值。

例如,可上市流通的股票和债券,可将其在评估基准日的收盘价作为评估值;批量生产的设备、汽车等,可将同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估值。

2.功能价值类比法

功能价值类比法是以参照物的成交价为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。其计算公式为:

资产评估值 = 参照物成交价格 ×(评估对象生产能力/参照物生产能力)X

当x等于 1 时,表明资产价值与其功能呈线性关系,此时该方法通常被称作生产能力比例法。

当 0 < x <1表明资产价值与其功能呈指数关系,此时该方法通常被称作规模经济效益指数法。

3.价格指数法

价格指数法是以参照物成交价为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准曰之间的时间间隔对资产价值的影响,利用价格指数调整参照物成交价进而估算评估值的方法。根据获取的价格指数不同,价格指数法的计算公式可分别表示为:

资产评估值 = 参照物成交价格 ×评估基准日资产定基价格指数/参照物交易日资产定基价格指数

或:资产评估值 = 参照物成交价格 × 参照物交易日至评估基准日环比价格指数乘积

价格指数法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情形,且时间差异不能过长。

4.成新率价格法

成新率价格法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象仅存在新旧程度上的差异,通过成新率调整估

算出评估对象的价值。其计算公式为:

资产评估值 = 参照物成交价格 ×评估对象成新率 /参照物成新率

其中:

资产成新率 =资产的尚可使用年限/资产的已使用年限 + 资产的尚可使用年限

5.市价折扣法

市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面不利因素,凭借评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率,来估算评估对象价值的方法。其计算公式为:

资产评估价值 = 参照物成交价格 × (1 − 价格折扣率)

此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。

(二)类比调整法

1.市场售价类比法

2.价值比率法

详细如下:

1.市场售价类比法

市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与被评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,估算出评估对象价值的一种方法。其计算公式为:

资产评估价值 = 参照物售价 + 功能差异值 + 时间差异值 + … + 交易情形差异值

或:

资产评估价值 = 参照物售价 × 功能差异修正系数 × … × 时间差异修正系数

2.价值比率法

价值比率法是利用参照物的市场交易价格,与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数,乘以评估对象的同一经济参数或经济指标,从而得到评估对象价值的一种评估方法。价值比率法中的价值比率种类非常多,常见的如市销率、市盈率、成本市价比率等,以下介绍两种简单的价值比率评估方法。

(1)成本市价法。成本市价法是以被评估资产的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象评估值的方法。其计算公式为:

资产评估值 = 参照物成交价格 ×评估对象现行合理成本 /参照物现行合理成本

(2)市盈率乘数法。市盈率乘数法主要适用于企业价值的评估。该方法是以参照物的市盈率作为乘数(倍数),与被评估企业相同口径的收益额相乘,估算被评估企业价值的方法。其计算公式为:企业评估值 = 被评估企业相同口径收益额 × 参照物 (企业)市盈率

04 市场法的优缺点

优点:

(1)能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格;

(2)评估结果易于被各方面理解和接受。

缺点:

(1)需要有公开及活跃的市场作为基础,有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用;

(2)不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

  1. 市场法根据的评估原则是( )。2-49

A.替代原则

B.预期原则

C.供求原则

D.贡献原则

【答案】A

【解析】市场法也称市场价格比较法,是指利用市场上同样或类似资产(即可参照交易资产)的近期交易价格,经过直接比较或类比分析被评估资产与参照资产的异同,并将参照资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

【考点】资产评估的基本方法—资产评估市场法

32.在资产评估方法中,应用市场法进行资产评估具备的前提条件是( )。2-49

A.需要有一个充分发育、活跃的市场

B.参照物必须是与被评估资产相同或相类似的全新资产

C.可以搜集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数

D.参照物与被评估资产的功能完全相同

E.可以寻找到与被评估资产相同或者相类似的参照资产真实的成交价格

【答案】ACE

【解析】市场法应用的前提条件

1.需要有一个充分发育、活跃的资产市场

2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的

【考点】资产评估的基本方法—资产评估市场法

4.市盈率乘数法主要适用于( )。

A.不动产评估活动

B.无形资产评估

C.机器设备评估

D.企业价值评估

【答案】D

【解析】市盈率乘数法。市盈率乘数法主要适用于企业价值的评估。该方法是以参照物的市盈率作为乘数(倍数),与被评估企业相同口径的收益额相乘,估算被评估企业价值的方法。

【考点】资产评估的基本方法—资产评估市场法

  1. 适用于市场法评估的资产有( )。2-53

A.专用设备

B.定制的货轮

C.小轿车

D.商品住宅

E.土地使用权

【答案】CDE

【解析】市场法缺点:

(1)需要有公开及活跃的市场作为基础,有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用;

(2)不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

【考点】资产评估的基本方法—资产评估市场法

5.关于市场法的描述,错误的是( )。2-53

A.市场法是资产评估中最简单、有效的方法

B.评估值能反映资产的现实价格

C.适用于大部分无形资产的评估

D.评估的参数、指标直接从市场获得

【答案】C

【解析】市场法缺点:

(1)需要有公开及活跃的市场作为基础,有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用;

(2)不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

【考点】资产评估的基本方法—资产评估市场法

32.市场法运用中,参照物差异调整因素主要包括( )。

A.时间因素

B.规格因素

C.地域因素

D.型号因素

E.功能因素

【答案】ACE

【解析】调整因素有:

1.时间因素

2.区域因素

3.功能因素

4.成新率因素

5.交易因素

【考点】资产评估的基本方法—资产评估市场法

5.市场法中,资产的可比性具体体现在资产的( )。

A.功能上

B.用途上

C.体积上

D.价值上

【答案】A

【解析】市场法中,资产的可比性具体体现在资产的功能上

【考点】资产评估的基本方法—资产评估市场法

32.市场法应用的前提条件包括( )。

A.需要有一个充分发育、活跃的资产市场

B.参照物及与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的

C.资产处于继续使用状态

D.资产的使用功能未完全丧失

E.被评估资产在法律权属方面没有瑕疵

【答案】AB

【解析】市场法应用的前提条件

1.需要有一个充分发育、活跃的资产市场

2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的

【考点】资产评估的基本方法—资产评估市场法

第二节 资产评估的成本法

05 成本法及其适用的前提条件★★

(一)成本法的含义

成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。采用成本法对资产进行评估的理论依据在于以下两点:

一是资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高,其原始价值越大。

二是资产的价值是一个变量,随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。

05 成本法及其适用的前提条件

影响资产价值量变化的因素,除了市场价格以外,还有:

(1)由于使用磨损和自然力的作用,其物理性能会不断下降,价值会逐渐减少。这种损耗称为资产的物理损耗或有形损耗,也称实体性贬值。

(2)由于新技术的推广和运用,使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较,技术明显落后、性能降低,其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗,也称功能性贬值。

(3)由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。例如,政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用,使得资产价值下降,这种损耗一般称为资产的经济性损耗,也称经济性贬值。

(二)成本法应用的前提条件

(1)被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设。

(2)被评估资产必须是可再生、可复制的资产。

(3)应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础之上的,许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时,现时资产与历史资产具有相同性或可比性。

(三)运用成本法应注意的问题

1.应注意历史资料的真实性、准确性

2.形成资产价值的耗费是必需的

3.要注意区别最佳使用和快速变现两种情形

06 成本法运用的思路及其各项指标的估算★★★

成本法的基本计算公式可以表述为:

被评估资产评估值 = 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值

或:

被评估资产评估值 = 重置成本 × 综合成新率

(一)重置成本及其估算

重置成本:是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出。重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。

复原重置成本:是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

更新重置成本:是指利用新型材料,并根据现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

选择重置成本时,如何选择:尽可能选择更新重置成本一方面随着科学技术的进步劳动生产率的提高,新工艺、新设计的采用被社会普遍接受;另一方面,新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能,还是成本耗用方面,都会优于旧的资产。复原购置成本与更新重置成本的异同:

相同点:都是资产的现时价格;

不同点:资产在技术、设计、标准方面的差异。应当注意的是,无论是更新重置成本还是复原重置成本,资产本身的功能不变。

重置成本的计量方法

1.重置核算法

2.物价指数法

3.功能价值类比法

4.统计分析法

详细如下:

1.重置核算法

重置核算法又称细节分析法、核算法等,是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本的一种方法。

购建资产的支出按其计入成本的形式,可分为直接成本和间接成本。重置核算的过程就是按照现行价格分别重新估算这两部分成本,加总得到资产重置成本。其计算公式为:

重置成本 = 直接成本 + 间接成本

直接成本是指直接可以构成资产成本支出部分,如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目;机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。

间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。实际工作中,间接成本可以通过下列方法计算。

(1)人工成本比例法。计算公式为:

间接成本 = 人工成本总额 × 成本分配率(间接成本与人工成本的比例)

(2)单位价格法。计算公式为:

间接成本 = 工作量 × 单位工作量的间接成本

(3)间接成本与直接成本比率法。计算公式为:

间接成本 = 直接成本 × 间接成本与直接成本之比

【例 2-1】重置购建设备一台,现行市场价格每台 250000 元,运杂费 5000 元,直接安装成本 2000 元,其中原材料800 元,人工成本 1200 元。根据统计分析计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本 1.5 元,该机器设备重置成本为:

直接成本:257000 元

其中:买价 250000 元

运杂费 5000 元

安装成本 2000 元

其中:原材料 800 元

人工 1200 元

间接成本(安装成本) 1800 元(1200 x1.5=1800)

重置成本合计 258800 元

2.物价指数法

物价指数法也称价格指数法,是利用与资产有关的价格变动指数,将被评估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法。当既无法获得处于全新状态的被评估资产的现行市价,也无法获得与被评估资产相类似的参照物的现行市价时,可以利用与资产有关的价格变动指数计算被评估资产的重置价值。其计算公式为:

资产重置成本 = 资产历史成本 ×

评估基准日定基物价指数

资产购建时定基物价指数

或:资产重置成本 = 资产历史成本 × (1 + 物价变动指数)

或:资产重置成本 = 资产历史成本 × 资产购置日至评估基准日环比价格指数乘积

06 成本法运用的思路及其各项指标的估算

【例 2-2】某项被评估资产 2011 年购建原值为 100000 元,2017 年进行评估,已知 2011 年和 2017 年该类资产定基物价指数分别为 100%和 140% 。则被评估资产重置成本为:被评估的资产重置成本 = 100000 × 140%/100% = 140000 元

或:被评估的资产重置成本 = 100000 × (1 + 40%) = 140000 元

【例 2-3】某被评估资产账面价值为 50 000 元, 2011 年建成,2017 年进行评估,经调查得知同类资产年的环比价格指数分别为 108.5% 、111.2% 、118.7%、116.9%、105.8% 、105.6% 则被评估资产重置成本为:

被评估资产重置成本 = 50 000 × 108.5% × 111. 2 % × 118.7 % × 116.9% × 105.8% × 105.6% = 94 406 ( 元)

物价指数法与重置核算法区别:

(1)物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。

(2)物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。一项技术进步较快的资产,采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。当然,物价指数法和重置核算法也有其相同点,即都是建立在利用历史资料的基础上。

3.功能价值类比法

功能价值类比法,是指利用某些资产的功能(生产能力) 的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系,通过参照物的价格或重置成本以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。根据资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈现出的关系不同,功能价值类比法又分为生产能力比例法和规模

经济效益指数法。

(1)生产能力比例法—线性关系

被评估资产重置成本 = 参照物重置成本 ×被评估资产年生产能力 /参照物年生产能力

(2)规模经济效益指数法—指数关系

被评估资产重置成本 = 参照物重置成本 ×(评估对象生产能力/参照物生产能力)x

【例 2-4】某被评估资产的年生产能力为 4 000 件,参照物年生产能力为 5 000 件,参照物的全新重置价格为 100 000 ,由此可以确定被评估资产的重置成本为:

被评估资产重置成本 = 4000/5000 × 100000 = 80 000 (元)

4.统计分析法

根据统计原理,抽样选择有代表性的资产,估算重置成本,依据资产的原始成本,来推算全部资产的重置成本,适用于企业整体资产评估。

某类被评估资产重置成本 = ෍ 该类资产账面历史成本 × ܭ

【例 2-5】评估某企业某类通用设备。经抽样选择具有代表性的通用设备 5 台,估算其重置成本之和为 30 万元,

而该 5 台具有代表性的通用设备历史成本之和为 20 万元,该类通用设备账面历史成本之和为 500 万元。该类通用设备重置成本= 500 ×30/20 = 750 (万元)

(二)实体性贬值及其估算

资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。资产的实体性贬值通常采:用相对数计量,即实体性贬值率,用公式表示为:

实体性贬值率 = 资产实体性贬值/资产重置价值

实体性贬值的估算,一般可以采用以下几种方法:

1.观察法

2.使用年限法

3.修复费用法

详细如下:

1.观察法

由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定,并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理 、改造情况和物理寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的实体性贬值率:从而估算实体性贬值。

计算公式为

资产实体性贬值 = 重置成本 × 实体性贬值率

= 重置成本 × (1 − 成新率)

注:实体性贬值率 = 1 − 成新率

【例 2-6】某被评估资产于 2014 年购进,2017 年对该设备进行评估,评估人员估算的该设备评估基准日重置成本为 150 万元。经专家鉴定,该设备的实体性贬值率为 20% 。在不考虑其他因素的条件下,该设备的实体性贬值为:实体性贬值 = 重置成本 × 实体性贬值率 = 150 × 20% = 30 (万元)

2.使用年限法

使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率,进而估测资产的实体性贬值的方法。其计算公式为:

资产的实体性贬值率 = 已使用年限/使用年× 100%

资产实体性贬值 = 重置成本 × 资产实体性贬值率

资产的实体性贬值率 = 重置成本 × 已使用年限/使用年

其中

总使用年限 = 实际已使用年限 + 尚可使用年限

实际已使用年限 = 名义已使用年限 × 资产利用率

资产利用率 = 际利间/积法

【例 2-7】某资产于 2010 年 10 月购进,2017 年 10 月评估时名义使用年限是 7 年。根据该资产技术指标,正常使用情况下,每天应工作 8 小时,该资产实际每天工作 7.5 小时(一年按 360 天计算)。由此可以计算资产利用率:

资产利用率 = 7 × 360 × 7.57 × 360 × 8× 100% = 93.75%

由此可确定其实际已使用年限为:7 × 93.75% = 6.5625

【例 2-8】被评估车辆可行驶的总里程为 50 万公里。截至评估基准日,该车辆已经行驶 10 万公里,重置成本为 50万元。假定不考虑其他因素,则被评估资产在评估基准日的实体性贬值额为:实体性贬值 = 重置成本 × 已行里程 /里程 = 50 ×10/50 = 10

此外,评估中经常遇到被评估资产是经过更新改造过的情形。

对于更新改造过的资产而言,其实体性贬值的计量还应充分考虑更新改造投入的资金对资产寿命的影响,否则可能会过高地估计实体性贬值。对于更新改造问题,一般采取加权法来确定资产的实体性贬值。也就是说,先计算加权更新成本,再计算加权平均已使用年限。其计算公式为:

加权更新成本 = 已使用年限 × 更新成本(或购建成本)

加权平均已使用年限 = σ 加权更新成本(或购建成本) ÷ σ 更新成本(或购建成本)

需要注意的是,这里所涉及的成本可以是原始成本,也可以是复原重置价值。

3.修复费用法

修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资、产的实体性损耗的一种方法。

该方法可用于尚可使用年限无法确定,或者使用年限无法确定的情况,也可用于资产的局部需要更换或修复的情况。

(三)功能性贬值及其估算

功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。

被评估资产功能性贬值额 = ෍ ( 被评估资产年净超额运营成本 × 折现系数)

其中年工资成本超额支出 = 年工资成本超支额 × (1 − 所得税税率)

【例 2-9】2017 年对某种机器设备进行评估,评估时已经出现与被评估设备功能相同、但生产效率更高的技术先进的设备,技术先进设备与被评估设备的有关资料见表 2-1 。

被评估设备的功能性贬值计算如下:

首先,根据以上资料,计算该设备税后工资成本的超额支出。

税后年工资成本超额支出 = 年工资成本超支额 × (1 − 所得税税率) = 48 000 × ( 1 − 25% ) = 36 000(元)

其次,计算资产剩余使用年限工资成本超额支出的折现值,即被评估设备的功能性贬值额。

功能性贬值额 = ( 被评估资产年净超额运营成本 × 折现系数)

= 36 000 × 5 年年金现值系数 = 36 000 × 3. 7908

= 136 469(元)

此外,功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行,即超额投资成本可视同为功能性贬值,计算公式为:

功能性贬值 = ( 复原重置成本 更新重置成本) × (1 − 实体性贬值率)

(四)经济性贬值及其估算

经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。

经济性贬值一般表现为两种形式:

一是资产利用率的下降,如设备利用率下降,房屋出租率下降;

二是资产年收益额的损失。

两种计算方法:

1.间接计算法

2.直接计算法

详细如下:

1.间接计算法

该方法主要测算的是因资产利用率下降所导致的经济性贬值。

经济性贬值率 = [1 − (资源预利用的生能力/设计生产力)X]× 100%

式中:x — 规模经济效益指数,实践中多采用经验数据。

经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数,按确定的经济性贬值率估测。

2.直接计算法

该方法主要测算的是因收益额减少所导致的经济性贬值。

经济性贬值额 = 资产年收益损失额 × (1 − 所得税税率) × (ܲ /ܣ , ݎ , ݊ )

【例 2-10】某化工原料生产线设计生产能力为年产 100 万吨。评估时,因市场需求发生变化,在未来可使用年限内,每年实际产量预计为 80 万吨,根据经验该类生产线的规模经济效益指数为 0.7。该生产线的经济性贬值率估算如下:经济性贬值率 = 1 − 18000/0.7× 100% = 14.46%

【例 2-11】如果上例中生产线的年产量保持 100 万吨不变,但因市场条件变化企业需降价销售产品,假定每万吨产品损失利润 3000 元,该生产线尚可继续使用 5 年,企业所在行业的投资回报率为 10%,所得税税率为 25%。则该生产线的经济性贬值额估算如下:

经济性贬值额 = (100 × 3000) × (1 − 25%) × (ܲ /ܣ , 10%5)= 225 000 × 3.7908 = 85.29 (万元)

(五)综合成新率及其估算

综合成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率,它是在综合考虑资产实体性损耗、功能性损耗和经济性损耗等基础上确定的,而不只考虑使用磨损和自然损耗的影响。综合成新率可以通过查阅资产的历史资料,向操作人员询问资产的使用情形、维修保养情形等,并结合技术鉴定对所获得信息进行综合分析后确定;也可以根据资产预计尚可使用年限与其总使用年限的比率来确定。

07 成本法的优缺点

优点:

(1)比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理;

(2)有利于单项资产和特定用途资产的评估;

(3)在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用;

(4)有利于企业资产保值。

缺点:

(1)工作量较大。

(2)它是以历史资料为依据确定目前价值,必须充分分析这种假设的可行性。

(3)经济性贬值也不易全面准确计算。

20191004

  1. 如果资产价值与产量存在线性函数关系,选取参照物的全新重置价格为 5 万元,年产量为 500 件,现知被评估资产年产量为 400 件,则其重置成本应为( )。2-58

A.4 万元

B.4.3 万元

C.4.5 万元

D.5 万元

【答案】A

【解析】功能价值类比法中的:生产能力比例法—线性关系

被评估资产重置成本 = 参照物重置成本 × 被评资产生产能力/照物生产能力

被评估资产重置成本= 5 × 400/500 = 4

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

  1. 在成本法中,对功能贬值的确定不需要折现或资本化。2-61

【答案】错误。在成本法中,对功能贬值的确定需要折现或资本化。功能贬值是在未来继续发生的,所以需要把每年贬值额折算到评估时点上。

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

20190405

5.某被评估资产 2008 年购建,账面原值 10 万元,2018 年进行评估。已知 2008 年和 2018 年该类资产定基物价指数分别为 130%和 180%,由此确定该资产的重置成本为( )。

A.138461 元

B.234000 元

C.27692 元

D.72222 元

【答案】A

【解析】物价指数法:资产重置成本 = 资产历史成本 × 基准日定数/产购建时

被评估的资产重置成本= 100000 × 180%/130% = 138641 元

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

4.在成本法中,被评估资产的价值与下列哪项因素无关?( )

A.资产的重置成本

B.资产的历史成本

C.资产的有形磨损

D.资产的无形磨损

【答案】B

【解析】成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。根据成本法的含义,成本法的基本计算公式可以表述为:被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

  1. 关于物价指数法和重置核算法估算重置成本的论述中,不正确的是( )。

A.物价指数法估算的是复原重置成本

B.重置核算法估算的是更新重置成本

C.采用物价指数法估算重置成本往往导致结果偏低

D.两种方法都需要运用历史数据

【答案】C

【解析】物价指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法。但二者具有明显的区别,表现在以下方面:

(1)物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。

(2)物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。

明确物价指数法和重置核算法的区别,有助于重置成本估算中方法的判断和选择。一项技术进步较快的资产,采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。当然,物价指数法和重置核算法也有其相同点,即都是建立在利用历史资美好明天内部资料

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

20181006

6.某被评估资产 1980 年购建,帐面原值 10 万元,帐面净值 2 万元,1990 年进行评估,已知 1980 年和 1990 年该类资产定基物价指数分别为 140%和 190%,由此确定该资产的重置成本为( )。2-57

A.20000 元

B.27143 元

C.100000 元

D.135714 元

【答案】D

【解析】物价指数法:资产重置成本 = 资产历史成本 × 基准日定数/产购建时= 10 × 190%/140% = 135714 元

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

20180406

6.下列关于重置成本的说法,错误的是( )。2-55

A.重置成本分为更新重置成本和复原重置成本

B.无论是复原重置成本还是更新直置成本,资产本身的功能不变

C.复原重置成本的计算采用历史价格,更新重置成本的计算采用评估基准日的价格

D.一般来说更新重置成本要小于复原重置成本

【答案】C

【解析】复原购置成本与更新重置成本的异同:

相同点:都是资产的现时价格;

不同点:资产在技术、设计、标准方面的差异。

应当注意的是,无论是更新重置成本还是复原重置成本,资产本身的功能不变。

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

20180407

7.一台设备的直接成本为 8 万元,间接成本是直接成本的 20%,该设备的重置成本为( )。2-56

A.1.6 万元

B.8 万元

C.9.6 万元

D.10 万元

【答案】C

【解析】重置成本=直接成本+间接成本= 8 + 8 × 20% = 9.6 万元

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

20180432

  1. 修复费用法 2-60

【答案】是以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需支出的金额,作为估测被评估机器设备实体性贬值的方法。

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

20171006

6.在成本法评估中,下列哪种情况引起的贬值是经济性贬值?( )2-54

A.货币政策的变动

B.资产的使用

C.资产的闲置

D.新技术的运用

【答案】A

【解析】由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。例如,政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用,使得资产价值下降,这种损耗一般称为资产的经济性损耗,也称经济性贬值。

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

20171007

7.重置全新机器设备一台,其价值为 5 万元,年产量为 600 件,现知被评估机器设备年产量为 800 件。假设该类

机器设备的规模经济效益指数为 0.5,则被评估设备的重置成本为( )。2-58

A.4~5 万元

B.5 万元

C.5.77 万元

D.6.67 万元

【答案】C

【解析】规模经济效益指数法—指数关系被评估资产重置成本 = 参照物重置成本 × 评参估照对物象生生产产能能力

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

20171011

11.与评估对象完全相同的参照物资产 10 月前的成交价格为 5 万元,每个月相对于上个月物价变动 2%,则被评估对象价值接近于( )。2-57

A.5.5 万元

B.5.52 万元

C.6.1 万元

D.6.32 万元

【答案】C

【解析】资产重置成本 = 资产历史成本 × 1 + 物价变动指数 = 5 × (1 + 2%)10 = 6.1 万元

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

20170405

5.评估某企业某类通用设备。经抽样有代表性的通用设备 3 台,它们重置成本之和为 20 万元,历史成本之和为 40万元,该类通用设备历史成本之和为 1000 万元,它们的重置成本为( )。2-58

A.500 万元

B.600 万元

C.800 万元

D.1000 万元

【答案】A

【解析】重置成本的计算:统计分析法某类被评估资产重置成本 = σ 该类资产账面历史成本 × ܭ该类通用设备重置成本= 1000 ×2040 = 500 (万元)

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

20170406

  1. 下列关于资产评估中成本法的表述,错误的是( )。2-55

A.评估值等于重置成本减去各项价值损耗

B.成本法的使用必须有可供利用的历史资料

C.重置成本应该包括资产重置过程中的有效耗费和无效耗费

D.重置成本与原始成本的内容构成是相同的,只是价格水平不同

【答案】C

【解析】运用成本法应注意的问题

形成资产价值的耗费是必需的耗费是形成资产价值的基础,但耗费包括有效耗费和无效耗费,采用成本法评估资产,首先的问题是这些耗费是必需的,而且这些耗费应体现社会或行业平均水平,而不应是某项资产的个别成本耗费。

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

20170407

  1. 重置全新机器设备一台,其价值为 5 万元,年产量为 600 件,现知被评估机器设备年产量为 800 件。假设机器设备的价格与产量成线性关系,则被评估设备的重置成本为( )。2-58

A.3.75 万元

B.4~5 万元

C.5 万元

D.6.67 万元

【答案】D

【解析】重置成本的计算:功能价值类比法中的生产能力比例法—线性关系被评估资产重置成本 = 参照物重置成本 × 被评资产生产能力

/参照物生产能力

= 5 × 800/600 = 6.67 万元

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

20170440

40.被评估设备 A 于 2010 年构建,账面原值 100 万元。于 2015 年对设备 A 进行评估,2015 年与设备 A 生产能力相同的新设备 B 的市场价格为 80 万元,采用设备 B 比 A 每年可节约成本 3 万元。设备 A 尚可使用 10 年,假定年折现率为 8%,该企业的所得税税率为 25%。

要求:计算设备 A 的评估值。(计算结果保留两位小数)2-55

【答案】(1)确定重置成本:重置成本=80(万元)

(2)估算成新率:成新率 = 1010+5 × 100% = 67%

(3)估算功能性贬值:功能性贬值=3×(1-25%)×(P/A,8%,10)=3×(1-25%)×6.7101=15.10 万元

(4)计算评估值:评估值=80×67%-15.10=38.50(万元)

【考点】资产评估的基本方法—资产评估成本法

第三节 资产评估的收益法

08 收益法及其使用的前提条件

(一)收益法的含义

收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

收益法的理论基础是效用价值论。

(二)收益法应用的前提条件

收益法应用涉及三个基本要素:

①被评估资产的预期收益;

②折现率或资本化率;

③被评估资产取得预期收益的持续时间。

收益法评估资产必须具备的前提条件是:

(1)被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产;(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以用货币来衡量;(3)被评估资产预期获利年限可以被预测。

09 收益法应用的形式★

收益法的应用,实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或资本化的过程。一般来说,有以下几种情况:

(一)资产未来收益期有限的情况

1.每期收益不等额

2.每期收益等额

(二)资产未来收益无限期的情况

1.未来收益每年保持不变的情形

2.未来收益不等额的情形

详细如下:

(一)资产未来收益期有限的情况

【例 2-14】承 [ 例 2-13] ,如果上例中前五年的预期收益额保持不变,假定从第六年开始,企业以后各年收益均为 150 万元,确定的折现率和资本化率为 10% 。该企业在持续经营下的评估值可按下列步骤计算:首先,确定未来五年收益额的现值为 477.19 万元(计算过程见上例)。其次,将第六年以后的收益进行资本化处理,即:150/10% =1 500 ( 万元)

最后,确定该企业评估值:

企业评估值=477.19+ 1500 x0.6209 = 1408.54 ( 万元)

10 收益法中各项指标的确定★★

益法中的主要指标有三个:即收益额、折现率和资本化率、收益期限。

(一)收益额

收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。

一般来说,资产预期收益有三种可以选择的类型:净利润、净现金流量和利润总额。

净利润与净现金流量都属于税后净收益,都是资产持有者的收益,在收益法中被普遍采用。两者的差异在于确定的

原则不同,净利润是按权责发生制确定的,净现金流量是按收付实现制确定的。两者之间的关系可以简单表述为:

净现金流量= 净利润+ 折旧- 追加投资(包含资本性支出和营运资金追加投资)

从资产评估的角度看,净现金流量更适宜作为预期收益指标,与净利润相比有以下两点优势:

(1)净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益。

(2)净现金流量体现了资金的时间价值。

(二)折现率和资本化率

1.折现率和资本化率的本质

从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投资者在投资风险一定的情形下,对投资所期望的回报率。一般来说,折现率应包含无风险利率和风险报酬率。

资本化率与折现率在本质上是没有区别的,只是适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率,用于有限期预期收益还原;

资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。

2.确定折现率的方法

(1)加和法。加和法是以折现率包含无风险报酬率与风险报酬率两部分为基础,通过分别求取每一部分的数值,然后相加即得到折现率。

①风险累加法。

被评估项目的风险报酬率= 经营风险报酬率+ 财务风险报酬率+行业风险报酬率

② ߚ 系数法。

理论某础是资本资产定价模型。风险报酬率取决于资产的ߚ 系数和市场平均风险报酬率:ܴ ݅ = ߚ ݅ (ܴ ݉ − ܴ ݂ )

(2)加权资本成本法。

折现率 = 长期负债占资产总额的比重 × 长期负债的利息率 × (1 − 所得税率) + 所有者权益占资产总额的比重 × 投资报酬率

其中,投资报酬率= 无风险报酬率+风险报酬率

(3)市场比较法。市场比较法是通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及该资产的收益来倒求折现率。

(三)收益期限

收益期限是指资产具有获利能力并产生资产净收益的持续时间。通常以年为时间单位。收益期限由评估人员根据资产自身效能、未来获利情况、资产损耗情况及相关条件以及有关法律、法规、契约、合同等加以确定。收益期分为有限期和无限期(永续)。

11 收益法的优缺点

(一)收益法的优点

(1)能真实和较准确地反映企业资本化的价值;

(2)与投资决策相结合,应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

(二)收益法的缺点

(1)预期收益额预测难度较大,受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响;

(2)在评估中适用范围较小,一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

20191006

6.收益法中预期收益指的是( )。2-63

A.同类资产未来预期的平均净收益

B.被评估资产评估基准日的实际收益

C.被评估资产前若干年的平均收益

D.市场同类资产的实际收益

【答案】A

【解析】收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

【考点】资产评估的基本方法—资产评估收益法

20190406

  1. 收益法中的折现率从本质上讲是一种( )。2-67

A.风险报酬率

B.无风险报酬率

C.超额收益率

D.期望投资报酬率

【答案】D

【解析】从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投资者在投资风险一定的情形下,对投资所期望的回报率。一般来说,折现率应包含无风险利率和风险报酬率。无风险利率是指资产在一般条件下的获利水平,在具体实践中,无风险报酬率可以参照同期政府债券收益率。风险报酬率则是指冒风险取得的报酬与资产价值的比率。

【考点】资产评估的基本方法—资产评估收益法

20190432

32.在资产评估方法中,收益法适用的前提条件是( )。2-63

A.被评估资产未来收益能以货币衡量

B.资产的预期获利期限是可以被预测的

C.凡有收益的资产均能采用收益法

D.凡有风险的资产均能采用收益法

E.资产所有者获得预期收益所承担的风险可以用货币衡量

【答案】ACE

【解析】收益法评估资产必须具备的前提条件是:

(1)被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产;

(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以用货币来衡量;

(3)被评估资产预期获利年限可以被预测。

【考点】资产评估的基本方法—资产评估收益法

20170436

  1. 资本化率 2-67

【答案】资本化率是将未来永续预期收益折算成现值的比率。

【考点】资产评估的基本方法—资产评估收益法

第四节 资产评估方法的比较和选择

12 资产评估方法之间的关系

(一)资产评估方法之间的联系

成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分;同样的,折现和资本化的运用也时常运用于市场法和成本法中。

(二)市场法与成本法的区别

(1)成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值,而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。

(2)市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格,是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格(购建价格),还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。

(3)市场法的运用与原始成本没有直接联系,而成本法中的某些计算,则要用到被评估资产的原始成本和原始资料。

(4)成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗(或贬值)后确定评估价值;市场法则是按参照物价格,考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序,资料的获得和指标确定有着不同的思路。

13 资产评估方法的选择

资产评估方法的选择主要应考虑下面几个因素:

(一)资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应

(二)资产评估方法必须与评估对象相适应

(三)评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约

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