要从根本上解决当前困境，万科需要加快减销步伐，保持正的经营现金流。
中国房地产报记者徐谦北京报道
万科面临着前所未有的困难。
4月17日，万科A完成两笔总金额近4亿元的大笔交易，成交价格较当日收盘价低近3%。卖方均为机构投资者，买方也是机构投资者。座及中信证券上海南京西路营业部。
4月18日，万科A继续减持北向基金（海外基金）592.46万股，当日主力资金流出合计4.61亿元，占总成交量的21.63%。近五天，万科A出现主力资金净流出10.83亿元，也体现了资金对万科的担忧。
近期，穆迪、标准普尔、惠誉三大评级机构相继下调万科评级并发表负面看法，表明万科海外再融资面临着极其困难的局面，这意味着融资路变得更加狭窄。
万科正在寻找自救之道。据市场消息人士透露，万科正在考虑出售其所持有的物流地产公司普洛斯的全部股份，目前正在考虑将其持有的21.4股股份出售给包括广东省国有企业广东控股和天津另一家国有企业在内的买家。与候选人接触。普洛斯股份的百分比。记者求证，但万科拒绝置评。
一向危机感强烈的万科，却依然无力阻止即将到来的危机，令市场大吃一惊。从2018年第一次提到“生存”到2024年第二次提到“生存”，万科先生到底发生了什么？
曼克为何坚持不住？
万科目前面临困境的原因是什么？
万科曾将“生存”的希望寄托在“多元化”发展上，但“多元化”的做法太大，造成了资金流的过度消耗。
2014年，万科提出房地产进入白银时代，转型为“城市支撑服务商”，从此开始了相当激进的多元化发展。 2015年，万科宣布“八达通计划”，正式推出自主物流品牌“万维物流”，开始全国拓展仓储网络。 2016年收购印力商业集团，2017年印力商业集团收购凯德集团在中国大陆的20个购物中心项目。
收购完成后，印力将在全国拥有或管理120个商业项目，管理面积超过1000万平方米，资产规模超过800亿元。从规模上看，万科已成为继万达之后的全国第二大商业地产运营商。
当时，有房地产专家表示，万科收购的20个购物中心大多是楼龄超过10年的商业地产，且非常陈旧，需要进行大修缮，而改造物业的成本将令人望而却步。他否定地说，比这个还高。初始建设成本。
过去几年，万科不仅通过并购、内部孵化等方式迅速强化房地产多轨资产管理团队和能力，还推出和拓展了房地产服务、商业地产等房地产相关业务。等等。我做到了。物流地产、长租公寓等，但我们也有滑雪度假、养老、产业办公等一批新的衍生业务，并紧随其后进军文化娱乐行业。
或许是由于精力过于分散，万科在2017年底首次失去了主力住宅地产销售冠军的头衔，被碧桂园超越。
2018年9月，万科喊出“活下去”，宣布“集中精力，稳住基本面”，但扩张的脚步并未停止。今年，万科收购太古冷链进军冷链行业，加速布局全国冷链物流业务，并加入财团以百亿元私有化物流巨头普洛斯成为第一大股东。
直到2020年，新冠肺炎疫情（COVID-19）来袭、“三条红线”出台后，万科才无法对多元化业务进行“修剪和修剪”，包括取消了自己创办的冰雪业务部门。万科先生提出，2022年房地产将进入“黑铁时代”，进入战略瘦身阶段。
自2014年尝试多元化以来，近10年来万科持续投入高达4000亿元的经营性服务资产，但整体资产的EBITDA回报率仍无法覆盖银行贷款利润，也就是说，经营利润仍然较低。不足以支付银行利息。这些长期投资业务需要大量初始投资，短期内难以产生现金流，因此在市场低迷时期不可避免地对企业造成严重负面影响。
万科先生曾经说过，转型成功的标准是能够在多元化业务的第二曲线中实现50%的收入和50%的利润。截至2023年底，万科全业务运营服务业务收入达558.1亿元，其中合并收入428.1亿元，占营业总收入的9%，且万科仍占90%以上它的利润来自房地产。发展。
万科在拿地方面也不手软。从2018年我们喊“活下去”的时候，到2021年，年均拿地金额达到1421亿元，2022年万科拿地金额下降到241亿元，但2023年将达到384亿元。增加到我们在北京收购了一块土地，在上海收购了三块土地。万科拿地行业排名预计将从2022年的第13位上升至2023年的第8位（前七名企业均为央企）。今年，万科金控被惠誉和穆迪下调评级，遭遇“股债双重毁灭”。
万科的拿地方案也存在不合理的缺陷。比如，在万科2022年土地储备分布中，西南地区销售仅占6.5%，南部地区储备占比15.6%，而土地储备仅占比16.6%。这意味着，卖得好的地段未来将出现土地短缺，而卖得差的地段则将获得过多的土地，这将继续影响未来的销售。
目前，万科城拥有土地超过1亿平方米，不少地块集中在三四线城市，面临减值风险。
事实上，万科近年来一直在减记资产。财报显示，截至2023年底，万科资产减值准备余额合计122.07亿元，其中存货跌价准备占比65.42%。 2023年，万科共计提各项减值准备40.25亿元，较2022年的10.3亿元大幅增加。
巨额债务的风险已经存在。 2016年至2020年，万科年资产负债率超过80%，2018年、2019年更是超过85%，而2014年万科总债务为3925亿元，2018年为1.29万亿元，迅速增至1。亿元人民币，至今已突破万亿元大关。所以变得很高。据地产人士透露，万科银行还通过小盘股交易在一定程度上运用了财务杠杆，这对于现阶段的企业来说是一个比较难受的局面。
此外，2020年末，万科账面货币资金为1952亿元，但截至2023年末，仅为998亿元，其中预售监管资金数百亿元。万科年均带息债务偿还金额约为500亿元，不仅需要筹集新资金避免违约，而且经营现金流也为正。
万科先生的感言
万科的管理团队也在反思目前的情况。在4月14日的万科投资者交流会上，万科管理团队表示，虽然外部市场出现了变化，但这更多是由于万科自身不断扩张的惯性以及宏观形势和行业形势的重大变化。原因是他在情况发生时未能及时做出调整。
首先，万科在转型发展的实际过程中存在采取大规模、仓促举措的问题。改造项目超出了万科的资源匹配能力，开发项目资金占用过多，管理能力跟不上，无法按计划实现经营目标。
其次，虽然该公司在行业内很早就认识到自己的高速增长最终会结束，但其后续行动未能摆脱行业惯性，导致一些重点和一线城市仓促投资，包括：错误。
三是对贷款模式变化趋势认识不够全面。尽管万科已经开始调整房地产融资模式，但从以企业信用融资为主向新型融资模式转变还有一个过程。
理财人士透露，从去年四季度开始，银行整体贷款政策从“企业信用债转为项目房贷款”，截至目前，万科金融90%都是大额信贷融资。总体而言，可以获得大额资金和快速贷款。但现在是项目贷款，而且项目贷款的金额很小，而且项目只能根据项目的进度逐步提取，所以整体金额较低。项目融资“规模小、耗时长”。
如何摆脱困境？
“我们首先会依靠自救，根据自己的能力和资源自行化解风险，把我们现有的业务全部重启、梳理、分类、制定针对性的方案。其次，我们会充分利用现有的范围。 “我们将充分利用现有的各种融资工具。”“我们积极动员一线部队，”万科管理层表示。
现阶段，企业依靠自救比外部支持更为有效。毕竟万科大股东深圳铁路集团的财务状况并不十分理想。出售资产或股票是短期内快速获得现金流的一种方式。万科管理团队在业绩发布会上表示，万科2024年的资产交易规模将比2023年更大，并且将进行更大规模的交易。
万科还有很多好的资产，这就是万科的优势。过去几个月，万科进行了一系列资产处置，包括出售广州天河万科广场、悦榕庄酒店的股份，以及上海七宝万科广场50%的股权。当然，我必须打折卖掉它们。例如，2024年2月，万科将上海七宝万科广场剩余50%权益以23.8亿元出售给领展地产基金，折让30%。
但要从根本上解决当前困境，万科仍需加速减售，保持正的经营现金流。
版权声明：本文转载于网络，版权归作者所有。如有侵权，请联系本站编辑删除。