图片来源：中国房地产新闻图库
尽管中国政府打破了15%溢价的传统做法，但土地拍卖的实际成交价格并不乐观。
马志刚/北京人
万科在北京曾遭遇重大挫折的那块土地，如今又以两倍的价格挂牌出售。
据北京市规委官网近日发布的消息，海淀区西北旺镇永丰产业基地土地已再次挂牌出让，将于7月初进行拍卖。该地块分类为二类城市住宅用地和商业用地，占地面积8.56万平方米，建设管理规模16.29万平方米。
该土地此前曾挂牌出售，此次是第二次挂牌出售。 2016年11月，万科及其财团以合计109亿元购买海淀永丰18号、19号地块，后由万科打造为全国首个全自有租赁项目“翡翠学院”。 19号被万科折价归还，现已重新挂牌拍卖。
当时，土地起拍价仅为44亿元，土地上限为59亿元，但8年后的今天，起拍价已达到86亿元，这是一个公平的价格。最高地价为103亿元，较2016年分别增长95.45%和74.92%。
时代变了，在每年约11%的涨幅之后，这块“有故事的土地”能否重振北京原本沉寂的土地拍卖市场呢？
01
万辛先生正处于独立的困境中。
该地块于2016年11月首次出让时，一度成为热门标的，并受到保利、绿地、首戴等11家房企的激烈争夺。胜利者是方万科，后来他也为当时的决定付出了惨重的代价。
当时，北京正处于牛市，房价飞涨。在此背景下，中国政府对拍卖规则提出了多项附加条件，既增加了土地供应，又抑制了开发商的积极性。与此同时，恰逢国家《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》鼓励租赁住房发展政策的出台，一些城市开始在向开发商提供土地时要求建设自有租赁住房。
海淀永丰产业基地地块就是这样的产品。 2016年的出让条件不仅包括“有竞争力的地价和限价”，还要求企业在独立程度上进行竞争。具体来说，如果竞买价格达到适当地价上限，则不再接受竞买，并在此价格基础上，中标人可以对公司拥有的商品住宅土地进行现场竞买。将被决定。
在这个“激情时代”，万科拿地的价格不仅是34.09%的溢价率，更重要的是，公司决定实现100%自给自足。
按照规定，自有部分全部用作出租房屋，不能出售。这意味着万科企业要承担高昂的土地价格、建设成本、管理成本和维护成本，通过长期经营慢慢回收资本。这种大胆的模式在日本没有先例可供借鉴。
随后，万科在海淀市永丰18号胜利置地推出了高端产品系列“翡翠系列”。建成后的翡翠书院定位为低密度高端社区，商业容积率1.78，户型包括叠层别墅、三房、四房，以长租为主。
这些产品推出后，租金收入远高于同类竞品。面对市场质疑，翡翠学院相关人士曾表示，“这个项目的租金是按照成本来的”。不过，即使按照市场上不具竞争力的高额租金计算，在理想的全租情况下，翡翠学院至少需要30年才能收回土地成本。
在严峻的成本压力和难以为继的情况下，万科甚至推出了“众筹计划”，试图引进小米等互联网公司的外援，让众筹公司先投资，而万科把房子建好后，决定出租。为了抵消我们的资本，我们长期投资了一家众筹公司。
然而，这种“漏洞利用”是我们的政策所不允许的。 2017年，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》号文，明确企业拥有的商品房一律用于对外出租，不得以任何形式对外出售。这与土地流转时间吻合。同时，单次租赁期限不得超过10年，防止“以租代售”。
随着“以租代售”等虚假销售渠道被切断，万科将无法再快速从该项目中提取资金和利润，百分百自给自足，陷入无法解决的困境。
中国指数研究院企业研究部主任刘水表示，“由于房地产金融监管加强、房地产政策管理严格，周边企业参与众筹的积极性非常有限，” “众筹”是非常有限的。由于建设资金量大、收益低、资金逐步回收、风险大，该办法实施起来困难，最终放弃了土地开发建设。以折扣价着陆。 ”
2018年，与万科共同收购海淀永丰19号地块的太子竹宣布退出。由于没有其他投资者接手，万科无法自力更生，只能退出。
值得一提的是，这两块土地投入的巨大成本和漫长的投资回报曲线，长期拖累了万科在北京的业务。
2016年，万科位列北京房地产企业前三名。到2022年，万科区不仅跌至第12位，北京也成为万科全国七大区域中唯一的赤字地区。
02
第二次销售可能无法使活动恢复到之前的状态。
本次出让，海淀永丰地块将免除自持要求，建设纯商品房。凭借区位优势和配套设施的支持，可以说是一块“地利”优质地块。
从地理位置上看，该地块位于永丰地铁站以北，周边教育、医疗、商业等配套非常成熟，同时永丰地区的房价也在不断上涨。近两年一直稳定。
图片来源：北京市规划委员会
中国房地产报北京、天津、河北省，幸福里润园、中海汇德等周边楼盘新房网上签约均价超8.2万元/平方米，观城大同百王公寓等二手房据了解网上签约均价超过8.2万元/平方米。成交均价也分别达到8.2万元/平方米和10.1万元/平方米。
该核心地块优质土地的建议销售价格也超过了地价溢价率15%的上限。同时，拍卖土地溢价率低于15%的，指导价为9万元/平方米，溢价率高于15%的，指导价为9.3万元/平方米。平方米，正负8%。
和硕机构首席分析师郭毅表示，“这一策略一方面证明了土地的高质量，但另一方面也明显看出开发商在土地上投入了高昂的成本， “我们鼓励他们抓住售价。”未来。 ” “
此前，6月4日拍卖的海淀市永丰南土地也采用了这一动态标准。但效果并不理想，最终开海控股收购了该土地，交易溢价率仅为1.5%。
近日，北京海淀区永丰南地块、东城区金油池地块等部分地块采用溢价分割指导价方式拍卖，打破了此前6月份溢价15%的做法。 7日，“上海取消了10%的保费上限要求”，中植研究院市场研究总监陈文静表示，“北京根据政策和总体变化动态调整了限价。”方向，合理配置土地资源，稳定房地产市场。”
尽管今年北京土地供应质量较高，但土地拍卖市场仍处于低位运行。
中国指数研究院数据显示，截至2024年6月19日，北京已有18个住宅地块开工建设，规划建筑面积211万平方米，比上年下降8%。成交套数17套，规划建筑面积217万平方米，比上年下降19%，成交溢价率为4.3%，下降6.6个点。与去年同期相同。
“今年上半年北京土地拍卖整体热度低于去年，国企、央企仍是中流砥柱。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣学表示。此外，地块分化日趋明显，房地产企业对安全和当地市场需求敏感，整体拿地仍保持保守。 ”
但相比海淀永丰产业基地地块，没有那么多房地产开发商禁止的附属设施，区位条件也稍显逊色，因此建议销售价格每平方米会低3000元。仪表。在目前的市场情况下，还有哪些房企能够超过15%的溢价率呢？
对此，关英雪先生表示：“鉴于近期海淀长本南等地块的拍卖情况以及目前房地产企业普遍面临资金压力的背景，该地块的总价不会便宜。”而且第一次拍卖可能不会有激烈的竞争。
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